企业月报|碧恒万累计销售超1500亿(2018年3月)

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2018-04-08 23:02

企业月报|碧恒万累计销售超1500亿(2018年3月)

2018-04-08 18:17来源:克而瑞地产研究融资/房地产

原标题:企业月报|碧恒万累计销售超1500亿(2018年3月)

内容提要>>>

三家领军房企一季度业绩已超1500亿

企业拿地总量环比大幅上升

房企新增融资额同环比均有下滑

保利秉承“和者筑善”品牌核心理念

碧桂园执董及非执董同日辞任

滨江金茂正荣今年目标都是冲千亿

01

合约销售

3家领军房企一季度业绩已超1500亿

核心观点:

2018年3月,相比成交表现平平的2月,本月环比上涨超四成。主要是因为春节期间房管局备案有所延迟的成交数据放到了本月当中,致使环比上升明显,但也因为限价堰塞湖、网签受限导致成交数据难免“失真”,热点城市供需错位、无房可售等问题愈加凸显,3月市场期待的销售旺季并未到来。

碧桂园、万科、恒大在1季度销售均突破1500亿,继续保持领先优势。碧桂园本月销售额达640亿,领先万科、恒大一百多亿,主要是由于其在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市市场而言,三四线城市受限较少。

由于政策持续收紧,房企普遍出现预售证获取延后的情况,32家典型房企一季度销售业绩同比涨幅不大,我们预计二季度开始房企将加大推案力度,力争业绩同比涨幅加大。

02

企业拿地

拿地总量环比大幅上升

核心观点:

2018年3月,31家房企公开市场积极拿地,拿地总建筑面积高达8778万平米,环比上升140%,成交总价环比增长64%,平均成交楼板价有所回落,较上月下滑近4成,为3161元/平米。本月新增土地总量上升主要受房企于楼板价较低的三四线城市积极拿地补仓影响,本月房企整体新增土地储备总量大幅上升。

从企业表现来看,中国恒大、碧桂园、中粱地产、融创中国为本月拿地最活跃的四家企业,共拿地近6000万平方米。其中中国恒大本月拿地规模居31家之首,拿地总量达2960万平方米,拿地总价达597亿。另外,碧桂园本月继续加强对三四线城市的布局,其在三四线城市的拿地总量占比达76%。

总体来看,本月房企拿地较为积极,大多房企通过招拍挂拿地,如保利于佛山以49.8亿竟得本月最高总价地块。在新增土地储备区域布局方面,房企继续聚焦中西部区域。在1-3月新增土地建面上,四大区域占比最高的区域为中西部,占比达到36%,其次是长三角、珠三角、环渤海,占比分别为25%,23%和16%。成渝经济圈继续备受追棒,房企争相在重庆、成都进行布局。

03

企业融资

3月房企新增融资额同环比均有下滑

核心观点:

本月108家典型房企新增融资额为700亿元,同环比均有下滑,同比下滑八个百分点,环比下滑五个百分点,融资表现一般,略低于去年全年融资总额的平均水平。整体来看,自18年以来,108家房企新增融资额度持续下滑,但下滑程度并不明显,或因在市场利率上行的背景下,各大渠道的融资成本均有上移导致的。近期多数房企都发行了企业年报,从其财务报表中可以看出,多数房企均有一定程度的去杠杆的压力,但因政策的持续控制,和融资成本的持续提高,预计本轮其去杠杆的时间相对较长。

从融资结构来看,本月票据、债券、银行贷款仍为房企主要融资渠道,共占到房企新增融资额的82%,票据、债券占比高达48%,相比上月环比上升27%,而银行贷款发行额则环比上升33%,其中房企海外发债贡献较大,占据银行贷款发行额的半壁江山。当前融资环境较为艰巨,各房企都碰到融资成本高、门槛高等一系列问题,其他融资渠道都或多或少受到政策管制,仅有ABS类产品,受到政策的鼓励,尤其供应链、类REITs和租赁类型产品,预计房企在ABS的发行上,会逐渐变高。

从企业融资情况来看,华润置地的融资数额较高,位居本月房企融资总额之首,其实华润置地在本月的融资活动频率并不高,但因其于3月9日发行的60亿元的中期票据数额较大,导致其融资总额数目较高。从融资利率方面来看,本月平均融资利率为5.83%,较上月平均融资利率水平有些许降低,但整体来看未来再降的余地有限。在利率较小的融资方式中,海外融资占比较高,由此可看出,海外融资已然成为解决国内融资难的有力方法之一。

04

销活动

保利秉承“和者筑善“品牌核心理念

核心观点:

进入3月,项目总体优惠力度稍有减弱,房企让利意愿不强,其中9折以上项目没有明显增加,让利活动普遍在9.9折。部分规模房企借助企业产品发布会推广品牌,此外举办主题狂欢节同样成为房企本月营销热点。集团层面的调整以龙湖地产正式更名龙湖集团为代表,未来公司将会向多元化、多业态发展。

营销活动方面,房企的营销活动依旧活跃。3月份大部分有特色的营销活动以企业产品发布会为主。其中较有特色的是陕西保利地产年度品牌战略发布会,自2012年保利地产将“和者筑善”的理念带到西安,经历六年时间,现已成功布局整座城市,直至2018年,已开发和规划在建设项目10余个。作为陕西保利地产的高端产品代表作,保利•天悦三大产品系为消费者提供了更多的选择。同时,保利将落成保利•堂悦、保利•熙悦等更多悦系列高端产品,保利的产品品质将会继续提升。

05

人事变动

碧桂园执董及非执董同日辞任

核心观点:

本月地产江湖仍继承上个月的平静态势。从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量相比去年同期也有所减少,大型房企经理人变动数量较少,房企高管变动不大。

本月中粮地产独立董事顾云昌、孟焰正式提交书面辞职报告,顾云昌、孟焰自2011年起担任中粮地产独立董事,为公司效力近6年,根据中国证监会规定,顾云昌、孟焰将无法继任公司独立董事,辞职后,顾云昌、孟焰将不再担任公司任何职务。

此外碧桂园执行董事谢树太及独立非执行董事梅文珏已于3月2日辞任。据碧桂园表示,由于个人健康原因,谢树太提出辞任其于该公司担任的执行董事职务;同时,由于因其他工作承担,梅文珏亦提出辞任其于该公司担任的独立非执行董事职务。谢先生毕业于湖南大学土木工程系,于一九九七年加入碧桂园,拥有近23年房地产管理经验及近18年酒店管理经验,职业履历不俗,于2013年5月29日被委任为碧桂园控股有限公司执行董事。

06

战略动态

滨江、金茂、正荣相继表示今年将冲击千亿

核心观点:

从本月重点企业的战略动态来看,108家房企战略动态主要有主业扩张和多元化业务发展两大内容,主业扩张主要通过自身战略升级,提升业绩增速以及选择其他房企互利共赢合作来实现,而多元化业务发展主要集中在租赁、商业地产、物业等方面,规模房企通过布局多元化业务发展,寻找新的利润增长点。

从2017年房企年度销售业绩来看,虽然领军房企已将超级阵营的门槛抬高至5000亿元,但“千亿”对房企仍然意义特殊,成为衡量规模、审视发展的一道分水岭。本月,滨江、金茂、正荣相继在业绩发布会上提出,2018年将要冲击“千亿阵营”,实现主营业务的规模扩张。

自2015年,将公寓纳入生活服务业以来,长租公寓利好政策不断,不少房企将长租公寓当做重要的多元化发展方向,继上月碧桂园大规模租赁住房REITs产品获批后,本月,旭辉也成功发行了第一期住房租赁专项公司债券,发行规模达30亿元,为冠寓发展提供充足的资金支持。

本文摘自《2018年3月中国房地产企业简报 》

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